三、房地产行业术语
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、白墙;
2、 简 装 修:地砖、白墙;
3、 中 装 修:大地砖、老式木地板;
4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;
2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;
3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;
4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
l 优劣:
l 楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
l 高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)
l 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
l 高层板楼与多层楼的朝向相似;
l 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性
(一) 不可移动性;
(二) 独一无二性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策市场影响大;
(八) 标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解
(一) 按住宅层数划分:
1、 低层:层数为1-3层;
2、 多层:层数为4-6层;
3、 中高层:层数为7-9层;
4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；
2、 非生产性建筑;
l 居住建筑:如住宅等;
l 公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑;
3、 钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
l 是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
l 板楼基本形式:
Ø 多 层:６层以下;
Ø 小高层:7-12层以内;
Ø 高 层:13-18层;
Ø 超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
l 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
l 塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
3、 板、塔优劣势比较：
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比较角度
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板楼
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塔楼
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备注
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建筑密度
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低
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高
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建筑平
均高度
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低
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高
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不直接构成优劣势:但高层建筑有利于观景.不容易受遮挡,间接有利.
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容积率
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低
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高
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通风
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好
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不畅
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朝向
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户户朝阳
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常有无采光居室
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采光
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户户朝阳，南北通透
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存在灰色空间
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同层分布不同的户型单位,单位之间互为遮挡对采光有负面影响:户型难以全面照顾每间居室的采光设置
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高度问题较容易受遮挡
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高度问题较不容易受遮挡
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户型灵活程度
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低
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高
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塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外.户内分隔墙基本都可以拆改;
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使用率
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板楼户型的使用率平均达到80%最高可达90%
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塔楼户型使用率常不足70%;受不规则空间局限很难设计高使用率
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使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低;
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销售分摊
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低
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高
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塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成
公摊面积高
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单价
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高
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低
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牺牲建筑密度与容积率的塔楼建筑成本远远低于板楼
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补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;
2、 二居室;二卧室;
3、 三居室;三卧室;
4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;
分类:
(1) 普通住宅:
l 容积率1.0(含1.0)以上;
l 建筑面积在140平方米以下;
l 成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
l 甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
l 公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
l 别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》；
2、 已购公房:
l 普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
l 央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
l 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
l 只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
